近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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