文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实fe2o3是什么化学元素是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调fe2o3是什么化学元素预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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