近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金20mm等于多少厘米 20mm是多大额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年20mm等于多少厘米 20mm是多大限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普20mm等于多少厘米 20mm是多大(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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