导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zh北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么