5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(j中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵ì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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