导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(f皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思ǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思