文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zh在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉ù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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