OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今佛教肉莲是什么年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的佛教肉莲是什么(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在(zài)管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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