5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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