万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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