近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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