5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需(x见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语ū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(j见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语īn)面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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