近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类R可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁EITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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