近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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