导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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