导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quá二婚和剩女哪个干净，女性生理需求n)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn二婚和剩女哪个干净，女性生理需求)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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