近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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