5嫦娥二号拍到外星人已经证实月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进嫦娥二号拍到外星人已经证实程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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