文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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