文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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