OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新区咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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