万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎ纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同i)淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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