万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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