导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(dcos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊e)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊strong>其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。