5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)希望的拼音是什么重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了1希望的拼音是什么0％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、希望的拼音是什么4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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