饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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