OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(x说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？īn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？)息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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