导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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