“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年的(de)系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业(yè)分化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到(dào)了最(zuì)底部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新(xīn)房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)京东是谁的老板是谁要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)的最(zuì)低水平；利(lì)润率是不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等(děng)国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验(yàn)着国央(yāng)企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未(wèi)来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘(pán)入市。像这类企业就符(fú)合(hé)“最后(hòu)的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营(yíng)企业的(de)影子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来的(de)两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)要求不得高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快(kuài)，所以(yǐ)要规(guī)避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各(gè)维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然(rán)而(ér)然就具(jù)有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构(gòu)的青(qīng)睐。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股东中新进了(le)“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股(gǔ)价(jià)表现等多维(wéi)度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨(bīn)江集团的房企排名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了(le)超一(yī)倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家机构的集(jí)中调(diào)研(yán)。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受(shòu)了(le)信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上(s京东是谁的老板是谁hàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家居(jū)领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因(yīn)为(wèi)居(jū)民(mín)保有的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充(chōng)分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对(duì)于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是(shì)前者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募的(de)明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度(dù)沉(chén)寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一(yī)家赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的(de)大(dà)多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对(duì)此，前(qián)述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服(fú)务(wù)不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城服(fú)务(wù)为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目(mù)到期之后(hòu)，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提(tí)价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比(bǐ)较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 京东是谁的老板是谁