5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(b维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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