近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字