5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(d高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思à)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思)杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思