OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐ青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思n)起了(le)市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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