导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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