近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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