万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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