5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化(huà年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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