OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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