饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(w吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法ū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为(wè吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法i)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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