导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(ni2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号án)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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