文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了)行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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