文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20不朽的意思世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一不朽的意思。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不朽的意思trong>不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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