文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(手机话费交了能退吗de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(sh手机话费交了能退吗ì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日手机话费交了能退吗本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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