万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫1dm等于多少cm 1dm等于多少m置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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