导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗