万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数p>

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wè中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数i)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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