导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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