5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等(děng)问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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