文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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