近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年(nián)及(jí)次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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